Calculateur de mensualité, de remboursement anticipé et de capacité d'emprunt

D'où vient la mensualité

Une mensualité constante est le seul versement qui solde à la fois le capital et les intérêts sur la durée, et elle sort d'une unique formule : M = C·t·(1+t)ⁿ ÷ ((1+t)ⁿ − 1), où t est le taux mensuel et n le nombre d'échéances. Ce qui surprend, c'est la forme en dessous. La mensualité ne change jamais, mais sa composition, si : la première année d'un prêt sur vingt ans à 8,75 %, environ quatre cinquièmes de chaque versement sont des intérêts. Le capital ne commence à descendre vite que dans la seconde moitié, et c'est précisément pourquoi un remboursement anticipé fait tôt vaut plusieurs fois le même fait tard.

Raccourcir la durée ou baisser la mensualité

Un versement en capital peut faire l'une de deux choses, et la banque vous laisse généralement choisir. Garder la mensualité fait finir le prêt plus tôt. Garder l'échéance finale baisse la mensualité. Les deux sont loin d'être équivalentes : raccourcir la durée peut économiser plusieurs fois ce que le même argent économise sous forme de mensualité réduite, car les intérêts courent autant sur le temps que sur l'argent. La mensualité plus faible soulage mois après mois et coûte bien plus au total, et c'est pour cela que ce calculateur affiche les deux et nomme l'écart au lieu de choisir à votre place.

Pourquoi deux plafonds décident de ce que vous pouvez emprunter

Les prêteurs appliquent deux limites indépendantes et la plus basse l'emporte. La première, ce sont les revenus : une part de ce que vous gagnez — la moitié est courante — peut aller au service de la dette, moins ce que vous payez déjà ailleurs, et cette mensualité se retourne en un capital maximal. La seconde ne concerne que les prêts garantis : un plafond de financement rapporté à la valeur du bien. Vous pouvez largement gagner de quoi porter un prêt supérieur à ce que le bien supporte, et aucune banque ne le signera. Presque tous les calculateurs de capacité ne calculent que le premier et le présentent comme la réponse ; c'est ainsi que l'on arrive à la banque en espérant un prêt que personne n'accordera.

Pourquoi rien n'est envoyé

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